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房地產的現代伯樂
不動產估價師
不動產估價是份需要「內外兼備」的工作,不但要忍得住「外勤」的奔波,常有出差的需要,還要能坐得住辦公桌,靜下心來寫估價報告。去年底首度舉行證照考試後,不動產估價師的身價水漲船高。

撰文:陳君

       不動產估價證照制度實施後,使得不動產估價師如同律師、會計師一樣,躋身專業人士之列,身價水漲船高。加上大環境的利多因素,如開放國外資產管理公司來台購買銀行不良債權抵押品等,更帶動不動產估價的市場需求。
  從事不動產估價師已有三年的遲維新表示,近來房地產漸漸復甦,加上國外資產管理公司來台,許多銀行釋出不良債權的不動產抵押品,一時之間,需要評估的不動產案件暴增,每天等他鑑價的案件平均有兩到三件,有時甚至多到四件。
  遲維新表示,不動產估價師主要的工作,就是為個人或法人評估不動產價格,接案來源包括銀行借貸的不動產抵押品鑑價、買賣房屋鑑價、移民所需的資產鑑價、上市上櫃公司的資產鑑價、法拍屋、或者是未來可能實施的不動產證券化等。
  不動產估價師必須應客戶的需求實地鑑價。遲維新表示,這個工作常常需要到各地跑來跑去,常常早上在中和、之後到蘆洲、下午跑到基隆,或者是配合客戶在假日期間鑑價。一回辦公室就忙著寫鑑價報告,加班到晚上11點是常有的事。
  遲維新表示,做一個好的不動產估價師,必須要有豐富的市場行情資訊。通常不動產估價師在評估標的物時,必須要與周邊的建物價格做比較,才能得到較客觀的價格,因此廣蒐市場情報非常重要。
  不過隨著不動產估價師證照化後,遲維新認為,現在的估價師除了要有豐富的市場經驗外,在技術層面也需加強,從前使用「比較法」得到價格的方式,未來將會以財務分析、「收益法」的方式,以更科學的方式估價。
  另外,要勝任不動產估價師還必須抗壓性高。遲維新表示,常要面對「今天的案子都做不完,明天新的案子又來」的時間壓力,尤其銀行的案子從接案到交出評價報告,往往只有三天的時間。新人面對這種壓力,加上不高的薪水,常常工作才幾個月就打退堂鼓。
  遲維新認為這項工作有趣之處是開拓視野。因為不同的案源接觸到社會各樣的人,有時也會到這一生可能永遠也不會去的山林裡鑑價。評估的標的物也不盡相同,他曾被要求評估一棟醫院、一間學校或者是一棟房子10年前的價格,完全沒有普遍行情可遵循,這時估價師就必須靠自己的創意去評估。
  
  BOX:遲維新小檔案
  年齡:30
  學歷:中興大學(現為台北大學)地政系畢
  現職:信義不動產鑑定公司鑑價組主任

不動產估價師
  【工作內容】:主要從事不動產估價工作,包括房屋及土地。案源主要來自於銀行房貸案件的鑑價、移民需要的資產鑑價、上市上櫃公司的資產評估、資產管理公司購置銀行不良債權抵押品的鑑價工作、法拍屋鑑價工作等。在接到案子後,不動產估價師必須實地勘查、蒐集當地市場情報資訊、了解標的物是否有變更使用限制等,提供客觀的鑑價報告。
  【專業能力】:對於不動產的市場行情資訊要很敏銳,如標的物當地週遭的價格。另外對於地政相關法令必須要很熟悉,並具有很強的邏輯能力,才能精確地做出合理客觀的估價。未來因應不動產證券化的趨勢,不動產估價師還必須有財務分析的概念。
  【學歷科系】:專上,地政、土地管理、市政、建築或都市設計相關科系。
  【速配個性】:抗壓力高、觀察力敏銳、頭腦靈活、EQ高,需要基本的外語能力,能適應長時間工作。
  【無經驗者起薪】:26,000-28,000元......
  

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